La nueva guía hipotecaria oficial del banco de España
El Banco de España ha publicado recientemente una guía hipotecaria con toda la información imprescindible que debe saber cualquier persona que vaya al banco a pedir una hipoteca. Pero pese a que el documento es muy completo y claro, llega en un momento en que conseguir una hipoteca es algo al alcance tan solo de unos pocos afortunados.
| 31/07/2013
Las personas que quieren pedir una hipoteca al banco para comprar su casa, cuentan desde este verano con una nueva ayuda: una guía de 75 páginas editada por el Banco de España, objetiva y completísima, donde es posible encontrar toda la información para no perderse en la operación hipotecaria: documentos, cuotas, índices, comisiones, vinculación...
Esta guía es gratuita y debe estar disponible para cualquier usuario en todos los bancos y sus páginas web. Pero lo más interesante es que también trata los temas peliagudos del sector, como las cláusulas suelo o la dación en pago, y lo que revela este documento oficial es que la situación sigue muy lejos de ser ideal para el hipotecado.
¿Qué puntos negros pone de manifiesto esta guía?
1. Oferta vinculante
"El cliente podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. Es decir, la oferta vinculante no es un documento que deba entregar la entidad a los solicitantes de un préstamo hipotecario: el cliente debe pedirla, lo que siempre es muy recomendable, no solo para conocer los términos exactos de la oferta sino también para comprobar si los términos de este documento se ajustan a los que luego van a constar en la escritura pública".
2. Comisiones
"Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y sus clientes". Así, solo se establecen los siguientes máximos:
3. Cláusula suelo
"Es el cliente quien debe prestar atención y valorar la diferencia existente entre el suelo y el techo, y la relación que estos guardan con el tipo de referencia seleccionado."
Y en el caso de que el contrato incluya alguna de estas cláusulas "debe hacerse una mención específica y especial a las mismas, indicando el tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos."
Es decir, si el banco informa correctamente, puede seguir comercializando hipotecas con el suelo tan alto como quiera.
4. Vinculación (seguros)
"Salvo el seguro de daños, no hay ninguna obligación de contratar ningún otro tipo de seguro. Ahora bien, la entidad podría exigir, para conceder el préstamo en condiciones más favorables, la suscripción de otros seguros. Dicha exigencia se enmarca en la libertad de contratación, por lo que, si la entidad a la que acude el cliente a solicitar un préstamo le pone como condición contratar otro seguro, es el cliente quien debe decidir si le interesa la oferta o no, y, en este último caso, dirigirse a otra entidad."
"En el caso particular de los préstamos hipotecarios, no existe, en principio, limitación alguna a las condiciones y cláusulas que se pueden incluir en un contrato de préstamo. Por tanto, nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del préstamo."
Es decir, que a pesar de que el cliente, por ley, no está obligado a quedarse con más seguros que el de daños, el banco puede obligarle a lo que quiera a cambio de concederle el préstamo que necesita y no encontrará fácilmente en otro sitio.
¿La Guía también revela alguna buena noticia?
Sí, en concreto tres:
1. Tasación
"La normativa de transparencia señala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca", dice el texto. Un punto que no suele comunicarse al cliente.
2. Notario
"El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario" y "Además de la elección del notario, el cliente, tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento; no obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría."
3. Impago de hipoteca
"En los contratos hipotecarios suscritos a partir del 15 de mayo de 2013 los intereses de demora se limitan a tres veces el interés legal del dinero (el 4 % en 2013, luego el límite ese año sería el 12 %), devengándose únicamente sobre el principal pendiente de pago; esto es, los intereses no se capitalizan."
En conclusión
Se trata de una guía muy clara y completa pero que llega muy tarde, en un momento en que los bancos casi no conceden préstamos y después de que millones de españoles hayan firmado su hipoteca sin tener la información más básica sobre suelo, tasación, seguros, comisiones, cuotas... En definitiva, el momento casi requiere más de la publicación de la "Guía del Desahucio" o "Cómo quitar la cláusula suelo de la hipoteca".
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Esta guía es gratuita y debe estar disponible para cualquier usuario en todos los bancos y sus páginas web. Pero lo más interesante es que también trata los temas peliagudos del sector, como las cláusulas suelo o la dación en pago, y lo que revela este documento oficial es que la situación sigue muy lejos de ser ideal para el hipotecado.
¿Qué puntos negros pone de manifiesto esta guía?
1. Oferta vinculante
"El cliente podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. Es decir, la oferta vinculante no es un documento que deba entregar la entidad a los solicitantes de un préstamo hipotecario: el cliente debe pedirla, lo que siempre es muy recomendable, no solo para conocer los términos exactos de la oferta sino también para comprobar si los términos de este documento se ajustan a los que luego van a constar en la escritura pública".
2. Comisiones
"Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y sus clientes". Así, solo se establecen los siguientes máximos:
- Novación: la entidad bancaria no podrá cobrar al prestatario una comisión superior al 0,1 % del capital pendiente de amortizar
- Cancelación anticipada: el máximo que puede cobrar el banco es un 1%
- Subrogación: el máximo que puede cobrar el banco es un 1% en las hipotecas contratadas antes del 27/04/2013 o 0,5% si la hipoteca se firmó después de esa fecha.
3. Cláusula suelo
"Es el cliente quien debe prestar atención y valorar la diferencia existente entre el suelo y el techo, y la relación que estos guardan con el tipo de referencia seleccionado."
Y en el caso de que el contrato incluya alguna de estas cláusulas "debe hacerse una mención específica y especial a las mismas, indicando el tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos."
Es decir, si el banco informa correctamente, puede seguir comercializando hipotecas con el suelo tan alto como quiera.
4. Vinculación (seguros)
"Salvo el seguro de daños, no hay ninguna obligación de contratar ningún otro tipo de seguro. Ahora bien, la entidad podría exigir, para conceder el préstamo en condiciones más favorables, la suscripción de otros seguros. Dicha exigencia se enmarca en la libertad de contratación, por lo que, si la entidad a la que acude el cliente a solicitar un préstamo le pone como condición contratar otro seguro, es el cliente quien debe decidir si le interesa la oferta o no, y, en este último caso, dirigirse a otra entidad."
"En el caso particular de los préstamos hipotecarios, no existe, en principio, limitación alguna a las condiciones y cláusulas que se pueden incluir en un contrato de préstamo. Por tanto, nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del préstamo."
Es decir, que a pesar de que el cliente, por ley, no está obligado a quedarse con más seguros que el de daños, el banco puede obligarle a lo que quiera a cambio de concederle el préstamo que necesita y no encontrará fácilmente en otro sitio.
¿La Guía también revela alguna buena noticia?
Sí, en concreto tres:
1. Tasación
"La normativa de transparencia señala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca", dice el texto. Un punto que no suele comunicarse al cliente.
2. Notario
"El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario" y "Además de la elección del notario, el cliente, tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento; no obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría."
3. Impago de hipoteca
"En los contratos hipotecarios suscritos a partir del 15 de mayo de 2013 los intereses de demora se limitan a tres veces el interés legal del dinero (el 4 % en 2013, luego el límite ese año sería el 12 %), devengándose únicamente sobre el principal pendiente de pago; esto es, los intereses no se capitalizan."
En conclusión
Se trata de una guía muy clara y completa pero que llega muy tarde, en un momento en que los bancos casi no conceden préstamos y después de que millones de españoles hayan firmado su hipoteca sin tener la información más básica sobre suelo, tasación, seguros, comisiones, cuotas... En definitiva, el momento casi requiere más de la publicación de la "Guía del Desahucio" o "Cómo quitar la cláusula suelo de la hipoteca".
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